買い換えローン

買い換えローンとは？

買い換えローンとは、マイホームなどを買い換える際に利用できる住宅ローンのことです。住宅ローンの返済が終了する前に住宅の買い換えをおこなう場合、ローン残債務を売却代金や預貯金で完済したあとに、新たにローンを組んで新居を取得するのが基本ということができます。
ただ、ここで問題となるのが、地価の下落などにより、売却代金でローン残債務を完済することができないことも多いという点です。この場合にも、新たなローンが組めるように支援する制度が、買い換えローンということになります。

低金利による金利差を生かす

高金利時代に、現在の住居購入のための住宅ローンを組んだような場合には、その後の低金利による金利差が生じるため、買い換えが実質的に、より低利なローンへの借り換え効果をもたらたすというメリットがあります。
仕組みは各金融機関によって違いがあるため、金融機関の窓口で相談して、現在の住宅ローンよりも、より有利な条件で組むことができないかどうかを十分検討するとよいでしょう。なお、住宅を譲渡した際に売却損が出たような場合、一定の条件のもと、給与所得などと損益通算できるとする「居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算の特例」は平成18年12月末で廃止されています。

買い換え専用ローンの活用

買換えローンとは、住宅を買い換える時、売却と購入のタイミングを合わせるために、売却までのつなぎを援助する住宅ローンのことです。たとえば、自宅を売り、売却損が生じた場合に、売却価格ではローン残高を完済できないとしても、新しく購入する住宅の担保評価額に一定金額または一定割合までの融資を認めることができるとされています。
これにより、利用者は担保不足の場合にも新しい物件の購入ができることとなります。ただし、年収に対する年間返済負担率が通常、30%〜40％以内とされるため、一般の住宅ローンより、少ない額の融資しか受けられなかったり、年収がある程度多くないと融資が受けられなかったり、条件が不利になる場合もあるので、注意が必要です。

住宅の買い換え、住み換え、建て替え